Rechtsgrundlagen & FAQ

Der Bodenrichtwert (§ 196 Abs. 1 Baugesetzbuch) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone). Diese Grundstücke stimmen nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit weitgehend überein. Im Wesentlichen liegen bei diesen Grundstücken gleiche allgemeine Wertverhältnisse vor. Bodenrichtwerte werden zu einem genau definierten Stichtag von den örtlich zuständigen Gutachteraus­schüssen ermittelt. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Das bedeutet, es ergibt sich kein Rechtsanspruch aus den Bodenrichtwerten. 

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück). Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstückes sind in den Sachdaten aufgeführt. In bebauten Gebieten zeigen die Bodenrichtwerte den Wert, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

§ 196 Abs. 1 Satz 2 Baugesetzbuch

BORIS steht als Abkürzung für Bodenrichtwert-Informationssystem. Der Dienst BORIS aktuell wird seit August 2024 nicht mehr fortgeschrieben.

Über die Bodenrichtwertrecherche kann nach Bodenrichtwerten im Freistaat Sachsen ab dem Stichtag 31.12.2012 (BORIS 2013) recherchiert werden. Mittels „Verfügbarkeit“ werden jahres­weise die jeweils vorhandenen Bodenrichtwerte nach Zuständigkeitsbereich (Landkreis/Kreisfreie Stadt) dargestellt.

In der „Bodenrichtwertrecherche“ können die Bodenrichtwertzonen einzeln aktiviert werden nach

• Bodenrichtwertstichtagen (jahresscheibenweise) und den

• Bodennutzungsarten
  • Bauland
  • Ackerland
  • Grünland
  • forstwirtschaftliche Flächen
  • weitere land- und forstwirtschaftliche Flächen (z. B. Sonderkulturen, wie Spargel)
  • sonstige Flächen (z. B. Gartenland)

Eine Kombination mit weiteren Darstellungsdiensten wie z. B. Flurstücke, Wald nach SächsWaldG, Bodenschätzung, Flächennutzungs- und Bebauungspläne ist über eine Vorauswahl leicht möglich.

„BORISmobil“ ist eine für Smartphone und Tablet-Computer entwickelte Variante der kartenbasierten Anzeige und Abfrage von aktuell verfügbaren Bodenrichtwerten im Freistaat Sachsen. Die für Android und iOS optimierte Anwendung wird direkt über einen Browser aus dem Internet geladen und kann ohne Installation einer App auf dem mobilen Endgerät genutzt werden.

Ja. Die Bodenrichtwertzonen mit dem Bodenrichtwert können in Kombination mit einer Webkarte, einem Luftbild oder ohne Kartenhintergrund angesehen werden.

Zur Suche können in den Kartenanwendungen unter www.boris.sachsen.de neben dem Herein­zoomen in die Karte als Suchbegriffe z. B. Adresse oder Flurstücksbezeichnung eingegeben wer­den. Für das gesuchte Gebiet werden die Bodenrichtwerte angezeigt. Mit einem Klick auf die gewünschte Bodenrichtwertzone öffnet sich ein Fenster mit beschreibenden Elementen (Sach­daten) zum Bodenrichtwert sowie dem zuständigen Gutachterausschuss.

Die verschiedenen Nutzungsarten sind jeweils extra auszuwählen. Es ist teilweise eine Mehrfachbelegung innerhalb von Nutzungsarten, wie z. B. bei sonstigen Flächen, vorhanden. Die Bodenrichtwerte sind in diesen Fällen in den Sachdaten aufgeführt.

Darüber hinaus stellen einige Gutachterausschüsse Angaben zu Bodenrichtwerten land- und forstwirtschaftlich genutzter Grundstücke über die Sachdaten, Stichpunkt Umrechnungstabellen, bereit. Eine einheitliche Darstellung im Freistaat Sachsen ist für kommende Stichtage geplant.

Bodenrichtwerte werden von örtlich zuständigen Gutachterausschüssen ermittelt und bereitgestellt. Für fachliche Auskunft zu den Werten wenden Sie sich bitte an den jeweils zuständigen Gutachterausschuss. Das Landesamt Geobasisinformation (GeoSN) ist ausschließlich für die Darstellung der Daten im Bodenrichtwert-Informationssystem BORIS verantwortlich.

Die Bodenrichtwerte werden im Freistaat Sachsen mindestens alle zwei Jahre zum 1. Januar des geraden Kalenderjahres ermittelt. Nachdem im Frühjahr die örtlichen Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte beschlossen haben, werden sie in das Bodenricht­wert-Informationssystem übernommen.

Einige Gutachterausschüsse ermitteln jährlich Bodenrichtwerte. Somit gibt es Jahresscheiben, wie z. B. 2023, mit Bodenrichtwerten nur in den Städten Chemnitz und Leipzig.

Für das gesamte Gebiet des Freistaates Sachsen sind die Bodenrichtwerte mit dem ab dem Stichtag 31.12.2012 (BORIS 2013) im Bodenrichtwert-Informationssystem BORIS verfügbar (www.boris.sachsen.de). Bodenrichtwerte ab dem Stichtag 31.12.2010 (BORIS 2011) wurden nur vom Gutachterausschuss Chemnitz jährlich dem BORIS zur Verfügung gestellt. Einzelne Gebiete sind auch zu anderen Stichtagen enthalten. Die jeweilige Verfügbarkeit ist bei der „Bodenrichtwertrecherche“ ablesbar.

Zum Teil werden die Bodenrichtwerte zurückliegender Jahre in den Internetauftritten der jeweiligen Kreisfreien Städte bzw. Landkreise regionsbezogen bereitgestellt. Die jeweiligen Adressen finden Sie in den Sachdaten. Auskünfte erteilen die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse.

Bodenrichtwertauskünfte erteilen nur die örtlich zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse in den Landkreisen und Kreisfreien Städten. Schriftliche Auskünfte zu Bodenrichtwerten sind kostenpflichtig. Die Kosten richten sich nach den Regelungen der jeweiligen Gutachterausschüsse. Eine Druckausgabe aus dem Portal Grundstückswertermittlung ist kein amtlicher Auszug.

Sachdaten zu den Richtwerten können über den Informationsbutton bei der „Bodenrichtwertrecherche“ nach Auswahl der zugehörigen Kartenebene abgefragt werden. Ggf. muss der Pop-Up-Blocker deaktiviert werden.

• Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks
• Stichtag des Bodenrichtwertes
• Kontaktdaten des zuständigen Gutachterausschusses
• die nicht separat ausgewiesenen Bodenrichtwerte, sofern vorhanden
• Umrechnungsfaktoren, sofern vom Gutachterausschuss bekanntgegeben.

Für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts nutzen Sie bitte nicht das Portal „Grundstückswertermittlung“. Die sächsische Finanzverwaltung stellt ab dem 1. Juli 2022 unter www.grundsteuer.sachsen.de das Grundsteuerportal Sachsen zur Verfügung, in dem sowohl die Bodenrichtwerte für Zwecke der Grundsteuer als auch weitere flurstücksbezogene Angaben recherchiert werden können. Informationen und Hinweise rund um das Thema „Grundsteuer“, sowie die Kontaktdaten der Auskünfte erteilenden Finanzämter finden Sie ebenfalls unter www.grundsteuer.sachsen.de.

Der Verkehrswert eines Grundstückes kann vom Bodenrichtwert abweichen. Er wird von vielen Faktoren bestimmt, die der Bodenrichtwert als durchschnittlicher Lagewert für den Boden nicht berücksichtigen kann. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwertgrundstück hinsichtlich seiner Grundstücksmerkmale sind zum Beispiel der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand oder die Art und das Maß der baulichen Nutzung. Der Verkehrswert lässt sich in der Regel nur durch ein Gutachten ermitteln.

Die Kontaktdaten der zuständigen Gutachterausschüsse sind über

• Gutachterausschüsse oder die
• Sachdatenabfrage des Bodenrichtwertes

abrufbar.

Die in den Kartenanwendungen (z. B. bei „Bodenrichtwertrecherche") dargestellten Bodenrichte können ausgedruckt und für den eigenen Gebrauch verwendet werden. Bitte beachten Sie, dass diese Druckausgaben keine amtlichen Auszüge sind. Die Nutzungsbedingungen zur Nutzung der Bodenrichtwerte finden Sie hier.

Bei der „Bodenrichtwertrecherche“ können im Geoportal Sachsenatlas verfügbare Darstellungs­dienste hinzugeladen werden. So lassen sich z. B. Überschwemmungsgebiete, Hohlräume, Steil­lagen, Lärmkartierungen oder Standorte mit Windenergieanlagen mit den Bodenrichtwerten zu einzelnen Nutzungsarten und Jahrgängen kombinieren.

Die im Themenportal Grundstückswertermittlung eingebundenen Darstellungsdienste mit Boden­richtwertinformationenkönnen grundsätzlich als WMS auch in anderen Geoanwendungen aufge­rufen werden. Die jeweiligen Bezugsadressen sind in den Metadaten der Dienste angegeben. Die jewei­ligen Nutzungsbedingungen sind zu beachten.

Bodenrichtwertkarten und Grundstücksmarktberichte der örtlichen Gutachterausschüsse werden von diesen vertrieben. Die Grundstücksmarktberichte der Landkreise und Kreisfreien Städten enthalten neben den Transaktionsdaten vor allem Informationen zu den für die Wertermittlung erforderlichen Daten (u. a. Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren oder Indexreihen). Die Kosten richten sich nach den entsprechenden örtlichen Regelungen.

Die vom Oberen Gutachterausschuss herausgegebenen Grundstücksmarktberichte über den Freistaat Sachsen stehen zum kostenfreien Herunterladen auf www.boris.sachsen.de bereit.

Die in diesen Berichten dargestellten Informationen dienen weniger für die einzelfallbezogene Wertermittlung. Vielmehr sollen sie als überregionale Ergänzung zu den örtlichen Marktberichten den Vergleich wesentlicher Kennziffern unter Berücksichtigung regionaler Besonderheiten er­möglichen und damit fundierte Informationen für Entscheidungen liefern.

Vergleichspreise (z. B. EUR/m²) werden in der Regel aus Kaufpreisen von Grundstücken abgeleitet, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.

Die Kaufpreissammlungen führen im Freistaat Sachsen die jeweils regional zuständigen Gutachterausschüsse. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung erteilen in anonymisierter Form die jeweiligen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse, wenn ein berechtigtes Interesse nachgewiesen wird.

Zu den Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen gehört die Erstattung von Obergutachten. Antragsberechtigt sind die nach § 193 Baugesetzbuch in Verbindung mit § 16 Sächsische Gutachterausschussverordnung genannten Personen und Institutionen.